关于契税的5个热点问题

       一、房屋交换是否需要缴纳契税?

　　问：我公司与其他公司进行了房产交换，并由我公司向对方支付了房屋差价，请问房屋交换是否需要缴纳契税?如果需要交，该如何缴纳呢?

　　答：(一)房屋交换属于转让房屋权属的行为，应该按照相关规定缴纳契税。

　　1.《中华人民共和国契税暂行条例》第一条：在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。

　　第二条 本条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为：(五)房屋交换。

　　2.《中华人民共和国契税暂行条例实施细则》第七条条例所称房屋交换，是指房屋所有者之间相互交换房屋的行为。

　　(二)房屋交换价格相等的，免征契税;房屋交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。

　　1. 《中华人民共和国契税暂行条例》第四条 契税的计税依据：(三)土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。

　　前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。

　　2.《中华人民共和国契税暂行条例实施细则》第十条 土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。

　　根据上述规定，房屋交换不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款，也就是由支付差价的你公司缴纳税款。如果房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。

　　二、使用征收补偿款购置房屋是否需要缴纳契税?

　　问：我个人所有的房屋被县政府征收而取得了县政府给予一笔货币补偿款，现在使用该补偿款购置房屋是否需要缴纳契税?

　　答：用货币补偿购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税;购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。

　　《财政部 国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》(财税〔2012〕82号)第三条规定：市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税;购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税;缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。

　　根据上述规定，如果您用货币补偿购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税;购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。

　　三、购买安居房、经济适用住房是否可以免征契税?

　　问：我于2018年5月购买了一套经济适用房，购买经济适用住房是否可以免征契税?

　　答：《中华人民共和国契税暂行条例》没有给予购买安居房、经济适用住房减征或者免征契税的规定。

　　《财政部 国家税务总局关于契税征收中几个问题的批复》(财税字〔1998〕96号)第二条：关于购买安居房、经济适用住房的减免税问题。条例没有对这种情况给予减征或者免征契税的规定。因此，应对购买安居房、经济适用住房者照章征收契税。

　　根据上述规定，您购置经济适用房不属于免征契税范围，也需要按相关规定缴纳契税。

　　四、房屋成交价格中包含的行政事业性收费是否包含在契税的计税价格中?

　　问：我公司购入了一套房屋，房屋的成交价格中包含了行政事业性收费，那么我公司计算缴纳契税时是按包含行政事业性收费的价格计算契税，还是按剔除行政事业性收费的价格计算契税?

　　答：成交价格中所包含的行政事业性收费，属于成交价格的组成部分，不应从中剔除，应按合同确定的成交价格全额计算缴纳契税。

　　《财政部 国家税务总局关于契税征收中几个问题的批复》(财税字〔1998〕96号)第一条：关于计税价格问题。根据《中华人民共和国契税暂行条例》(以下简称条例)第四条第(一)款及《中华人民共和国契税暂行条例细则》(以下简称细则)第九条的规定，土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据是成交价格，即土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。因此，合同确定的成交价格中包含的所有价款都属于计税依据范围。土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖的成交价格中所包含的行政事业性收费，属于成交价格的组成部分，不应从中剔除，纳税人应按合同确定的成交价格全额计算缴纳契税。

　　根据上述规定，你公司房屋买卖的成交价格中所包含的行政事业性收费，属于成交价格的组成部分，不应从中剔除，应按合同确定的成交价格全额计算缴纳契税。

　　五、事业单位承受土地、房屋是否免征契税?

　　问：我单位为事业单位，取得了一块土地用于建造办公楼，取得土地时是否可以免征契税?

　　答：如果属于按《事业单位财务规则》进行财务核算的事业单位，且土地是直接用于办公的土地，取得土地时可以免征契税。如果属于执行企业财务制度的事业单位，承受的土地要照章缴纳契税。

　　1.《中华人民共和国契税暂行条例》第六条 有下列情形之一的，减征或者免征契税：

　　(一)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征;

　　2.《中华人民共和国契税暂行条例实施细则》第十二条 条例所称用于办公的，是指办公室(楼)以及其他直接用于办公的土地、房屋。

　　3.《财政部 国家税务总局关于契税征收中几个问题的批复》(财税字〔1998〕96号)第三条：关于经营性事业单位的减免税问题。目前我国对事业单位没有按是否经营性这一标准进行分类。根据条例第六条、细则第十二条和财政部1996年发布的《事业单位财务规则》的规定，对事业单位承受土地、房屋免征契税应同时符合两个条件：一是纳税人必须是按《事业单位财务规则》进行财务核算的事业单位;二是所承受的土地、房屋必须用于办公、教学、医疗、科研项目。凡不符合上述两个条件的，一律照章征收契税。对按《事业单位财务规则》第四十五条规定，应执行《企业财务通则》和同行业或相近行业企业财务制度的事业单位或者事业单位的特定项目，其承受的土地、房屋要照章征收契税。

　　注：1.根据《国务院关于〈事业单位财务规则〉的批复》(国函〔1996〕81号)的规定，财政部对《事业单位财务规则》(财政部令第8号)进行了修订，修订后的《事业单位财务规则》自2012年4月1日起施行。

　　2. 修订后的《事业单位财务规则》第六十五条 下列事业单位或者事业单位特定项目，执行企业财务制度，不执行本规则：

　　(一)纳入企业财务管理体系的事业单位和事业单位附属独立核算的生产经营单位;

　　(二)事业单位经营的接受外单位要求投资回报的项目;

　　(三)经主管部门和财政部门批准的具备条件的其他事业单位。

　　根据上述规定，你单位如果属于按《事业单位财务规则》进行财务核算的事业单位，且土地是直接用于办公的土地，取得土地时可以免征契税。如果你单位属于执行企业财务制度的事业单位，承受的土地要照章缴纳契税。

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